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SCPI et démembrement (Nue propriété/ Usufruit): Une stratégie d’investissement pertinente?

L’investissement dans des SCPI offre de belles opportunités indéniables. Cependant, il est important d’en faire une bonne sélection. Dans cet article, nous allons voir un autre type de possibilité d’investissement en SCPI dont l’acquisition de parts de SCPI en démembrement de propriété : l’acquisition de l’euodia.fr de parts de SCPI et l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI.

Acquisition de l’Usufruit de parts de SCPI.

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien et des ses fruits comme d’un véritable propriétaire mais dans l’obligation de garder le bien en l’état et qui se termine au décès de l’usufruitier. Acquérir de l’usufruit de parts de SCPI revient à percevoir les revenus générés par la SCPI sur une durée déterminée. L’intérêt est pour un investisseur qui aurait besoin de revenu complémentaire et qui sont les revenus fonciers et financiers de la SCPI pendant la durée déterminée du démembrement de 5 ou 10ans.

En règle générale, le coût de l’usufruit des parts de SCPI est de 21% pour 5ans et 34% sur 10ans (soit 21 000€ pour 5ans et 34 000€ pour 10ans sur 100 000€ de parts) définis en fonction de critères déterminés. Souvent l’objectif de rendement est de 5 à 6% soit un revenu total sur 5ans de 25 000 à 30 000€ pour un achat à 21 000€ d’usufruit de parts SCPI. On peut dire que l’opération est intéressante. A savoir, ces revenus sont fiscalisés à l’impôt sur le revenu+ CSG/CDRS.

Le retour sur investissement est immédiat pour l’acquéreur en usufruit faiblement fiscalisé
NB : Si jamais l’usufruitier décède avant la fin du contrat de démembrement de l’investisseur, une clause stipule : « il est expressément convenue que l’usufruit, en cas de décès de l’usufruitier, se poursuivra au profit de ces ayants droits, jusqu’au terme prévu »

Acquisition de la nue propriété des parts de SCPI

Pour ce qui est de l’acquisition de la nue propriété des parts de CSPI, le nu propriétaire acquiert le droit d’être le plein propriétaire des parts de CSPI au décès de l’usufruitier. Il ne recevra aucun revenu, ne payera aucune charge durant toute la durée de démembrement. C’est comme acheter un bien immobilier de suite mais ne devenir propriétaire qu’a l’extinction de l’usufruit. L’intérêt pour l’investisseur est qu’il n’aura aucun impôt sur le revenu à payer ni de redevance à l’ISF quant à ses parts SCPI puisque c’est à l’usufruitier de le déclarer. Ainsi, c’est une personne fortement fiscalisée à l’ISF qui devra souscrire pour cet investissement pour préparer sa retraite et obtenir un revenu complémentaire à échéance.

Le coût d’une nue propriété des parts SCPI est de79% de la pleine propriété pour 5an et 66M pour 10ans (soit 66 000€ pour 10ans et 79 000€ pour 5ans sur 100 000€ de parts). L’investisseur ne reçoit rien en 10ans, mais écoulé ces années, il sera plein propriétaire des parts de SCPI pour une valeur de 100 000€ en l’ayant acheté à 66 000€. Dans l’immédiat, il gagne 34 000€ soit 4.24% de rendement par année pendant les 10ans, sans compter l’augmentation da la valeur possible du bien passées les années ou sa diminution de valeur ? Avec un objectif de rendement de 5 à 6% net de frais de gestion par année, il percevra pour 100 000€ de parts SCPI un revenu complémentaires compris entre 5 000€ et 6 000€ lors de sa retraite. Les intérêts de l’emprunt ayant servi à l’acquisition de la nue propriété ne sont pas déductibles.

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